【相続登記】概要・必要書類・手続き・注意点を解説！

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「不動産を相続したけれど、どのような手続きをしたらいいかわからない」今回は相続登記の概要と必要書類や手続方法について詳しく解説します。

相続登記の概要

相続登記とは、不動産の名義人が亡くなった場合、その不動産の名義を被相続人から相続人に変更する所有権移転登記のことです。手続きは法務局に必要書類を提出し、登録免許税を納めることで完了となりますが、この必要種類は不動産を相続する方法により異なります。

不動産を相続する方法は、大きく分けると下記の3つです。

法定相続分や遺産分割協議による相続では、法定相続人が誰であるかの調査が必要です。遺産分割協議では、協議内容を証明するための遺産分割協議書の提出も必要となります。遺言による相続の場合は法定相続分の調査は不要ですが、遺言書の検認手続きが必要です。

相続登記に必要な書類と手続き

3つの相続でそれぞれ必要となる書類と手続きを解説します。

法定相続分で相続する場合

法定相続分で相続する場合について解説します。

必要書類

法定相続分で相続する場合、以下の書類が必要です。

必要な手続き

法定相続により不動産を取得することが決定したら、以下の手続きで当該不動産の所有権移転登記を行う必要があります。

1.法定相続人を確認する

法定相続分で不動産を分ける場合は、法定相続人が誰であるかを確認した書類の提出が必要です。
そのため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を提出しなければなりません。
被相続人の戸籍を全て集めることで、例えば隠し子など他に相続人がいないことを法務局に証明します。

2.必要な戸籍謄本・住民票を取得する

被相続人の死亡と法定相続人の生存を証明するため、それぞれの戸籍謄本を集めます。被相続人は住民票の除票も必要です。

万一、法定相続人に戸籍謄本を取得してもらえない場合は、直系親族であるか委任状を保有することで、本籍地を管轄する役所に請求することが可能です。
また不動産の相続人の住民票も必要となるため、忘れずに取得しましょう。

3.不動産の登記事項証明書を確認する

不動産の登記事項証明書で不動産の名義人を確認します。
登記事項証明書は、法務局で不動産の地番（土地）や家屋番号（建物）を元に請求することが可能です。
地番や家屋番号は、固定資産税の納税通知書や登記済権利証などに記載されています。

4.固定資産評価証明書を取得する

相続登記を申請する際に、登録免許税分の収入印紙が必要となります。
この登録免許税を計算するために、固定資産評価証明書の提出が必要です。

固定資産評価証明書は、不動産を管轄する市町村役場で入手することができます。
登録免許税は固定資産評価額の0.4％となるため、予め計算しておきましょう。

5.申請書を作成し、提出書類と合わせて法務局に申請

必要書類がそろったら、登記申請書を作成して不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
登記申請書は法務局のホームページに様式がアップロードされているので確認しましょう。

遺産分割協議で相続する場合

遺産分割協議で相続する場合の必要書類と手続きは、以下の通りです。

遺産分割協議での必要書類

遺産分割協議で必要な手続き

遺産分割協議で相続する場合の必要書類は、法定相続での必要書類に加えて、遺産分割協議書とその作成に伴う相続人全員の印鑑証明書が必要です。遺産分割協議書は全ての書類が収集された後に作成するため、法定相続での手続きの法務局提出の直前に、遺産分割協議書の作成手続きが加わります。
実際の手続きではまずは遺産分割協議が行われ、その中で不動産の相続人に決定した人物が必要書類を収集することが多いです。

＜以下1～4は、法定相続分で相続する場合の手続きと同じです＞

収集した書類を元に、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には誰がどの不動産を相続するか明記し、相続人全員が署名押印します。この時、押印は実印で行うため全員分の印鑑証明書が必要です。
遺産分割協議書の署名押印の前に、相続人全員に印鑑証明書と戸籍謄本を持参するように連絡しておくとよいでしょう。

遺言により相続する場合

以下、遺言により法定相続人が不動産を相続する場合に必要な書類と手続きです。

必要書類

必要な手続き

遺言により相続する場合、法定相続人の確認が不要となるため、必要書類は法定相続や遺産分割協議の場合に比べて少なくなります。代わりに遺言書の検認手続きが必要です。

1.遺言書の検認

検認とは、家庭裁判所が遺言書の内容を確認し、その後の偽造を防止するための手続きです。

遺言書には以下の3種類があります。

公正証書遺言は、公証人が筆記し内容を確認しているため検認は不要ですが、自筆証書遺言と秘密証書遺言の2つは内容については検認が必要です。

＜以下2～5は、法定相続分で相続する場合の手続きと同じです＞

2.必要な戸籍謄本・住民票を取得する（遺言の場合は、被相続人の分のみ）
3.不動産の登記事項証明書を確認する
4.固定資産評価証明書を取得する
5.申請書を作成し、提出書類と合わせて法務局に申請

相続登記をする際の注意点

相続登記はしなくてもいい？

相続登記は法律上の義務ではないため、必ず行う必要はありません。しかし、相続が発生すると相続財産は相続人全員の共有状態となります。登記を変更しなければ、この複雑な権利関係のまま不動産が存在してしまいます。この状態でさらに相続人の1人が亡くなれば、その名義人は当該相続人の相続人にまで波及します。そしていざ登記をしようとすると、その時点での相続人全員分の同意を得なければなりません。後の手続きを複雑化しないために、必ず相続時に登記を行いましょう。

土地が分筆されている場合は注意

土地が分筆されている場合、分筆された全ての土地の名義人を変更しなければなりません。しかし登記簿謄本を見ても、1筆の土地ごとに作成されているため分筆しているかどうか判断がつかない場合があります。分筆されているかどうかは、登録済権利証や古い登記簿謄本の確認、あるいは市町村から名寄帳を取り寄せて確認することもできますが、土地の形状を知っておけば法務局の公図で分筆しているかどうか概ね判断がつきます。もし相続する土地の形状を全く知らない場合は、一度現地を確認した方が良いでしょう。

被相続人が転々としている場合

被相続人が除籍を繰り返している場合、除籍前の本籍地を管轄する役所をたどらなければ出生までの戸籍を入手することはできません。特に古い戸籍謄本は手書きで読みづらく、文面も特殊であるため解読が困難です。 戸籍の入手漏れがあれば登記してもらえず、再提出となります。あまりに戸籍が複雑であれば専門家に依頼するのも手です。

遺言により法定相続人以外が相続する場合に注意

遺言により法定相続人以外の第三者が相続する場合は、手続きがさらに複雑になります。提出書類は法定相続人が受贈した場合に加えて、被相続人の登記済権利証や遺言執行者の印鑑証明書などが必要です。また遺言執行者の指定がなされていない場合は、家庭裁判所で指定しない限り相続人全員が遺言執行者となります。この場合、必要書類に相続人全員の印鑑証明書と戸籍謄本が追加されます。第三者が受贈したとなると、そもそも被相続人に関する書類を集めることも困難でしょう。他の相続人と交渉することで、もめる可能性もあります。そのため、法定相続人以外の遺贈による相続登記は、まずは専門家に相談することがおすすめです。

家庭裁判所の検認には時間がかかる

自筆証書遺言、秘密証書遺言で検認を受ける際、裁判所によっては1ヶ月ほど期間を要する場合があります。
ゆっくりしていると次の相続が発生する可能性もあるため、遺言の検認はなるべく速やかに手続きを行いましょう。

まとめ

相続登記は、

で手続きと必要書類が変わります。

相続登記を終えないまま次の相続が発生すると手続きが煩雑になるため、不動産を相続したらなるべく早く登記を終わらせましょう。
出生までの戸籍の取得が複雑な場合や、法定相続人以外が受贈した場合は専門家に委任することがおすすめです。